Wet betaalbare huur vergroot concurrentie tussen huurders

Afnemend aanbod zet middenhuur onder druk

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 zijn de huurprijzen van woningen met minder dan 187 WWS-punten gereguleerd. De maximale huurprijs bij 186 punten bedraagt € 1.165,81 per maand. Vóór 1 juli gold alleen een huurprijsbescherming voor woningen met minder dan 142 punten, waarbij de maximale huurprijs per maand op € 879,66 lag. De Wet betaalbare huur werd ingevoerd met de bedoeling om huurwoningen betaalbaar te maken voor huurders met een middeninkomen. De druk op de huurmarkt zou door de Wet worden verlicht, omdat verhuurders van woningen met minder dan 187 punten worden verplicht hun huur te verlagen. Hierdoor zouden er volgens de overheid in theorie meer goedkope huurwoningen op de huurmarkt worden aangeboden en de keuze uit goedkopere huurwoningen voor huurders worden verruimd.

De ontwikkelingen die Huurwoningen.nl en Pararius signaleerden op het gebied van vraag en aanbod laten echter het tegenovergestelde effect zien van wat er met de Wet werd beoogd. Zo daalde het aantal nieuw aangeboden woningen in het middensegment in het derde kwartaal van 2024 met 20,2 procent ten opzichte van een jaar geleden.

Dezelfde trend signaleerden de platformen in oktober ook al in de vrije sector, waar het aanbod in een jaar tijd met maar liefst 37,6 procent daalde. Van een kentering lijkt dan ook geen sprake, daarentegen wordt het aanbod in de vrije sector dat door de Wet betaalbare huur terug zou moeten vallen naar het gereguleerde segment niet opnieuw verhuurd voor lagere huurprijzen als middenhuurwoning, maar juist verkocht. In het derde kwartaal van 2024 verschoven 62,3 procent meer woningen van de huurmarkt naar de koopmarkt (uitponding) ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023. Daarentegen laat de ‘inponding’, de beweging waarbij een voormalige koopwoning te huur wordt aangeboden, een daling zien. In het derde kwartaal van 2024 verschoven 28,4 procent minder woningen van koop naar huur ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023. Het beschikbare huuraanbod neemt hierdoor in beide segmenten nog verder af.

Explosieve vraag naar middenhuur

De vraag naar huurwoningen in het middensegment blijft sterk toenemen, met een record van gemiddeld 84 reacties per huurwoning in het derde kwartaal van 2024. Dat is 25,4 procent meer dan een jaar geleden.

Ontwikkelingen in de G5

Huurwoningen in het middensegment zijn in de G5-steden (Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht) enorm gewild. In Amsterdam ligt het aantal reacties op een huurwoning in het middensegment bijna 12 keer hoger dan bij vrije sector huurwoningen (gemiddeld 450 reacties tegenover 39 reacties per woning in het derde kwartaal van 2024). In Utrecht is deze verhouding iets lager, maar niet minder opmerkelijk; gemiddeld 436 reacties in het middenhuursegment tegenover 65 reacties per woning in de vrije sector.

Ook in Rotterdam kan een huurwoning in het middensegment rekenen op veel animo: in het derde kwartaal van 2024 werd per woning in dit segment gemiddeld 416 keer gereageerd, een vrije sector huurwoning kon rekenen op 78 reacties.

In Eindhoven en Den Haag is dit beeld niet anders. Een huurwoning in het middensegment in Eindhoven kreeg in het derde kwartaal van 2024 gemiddeld 266 reacties, tegenover 70 in de vrije sector. Op een huurwoning in het middensegment in Den Haag werd in het afgelopen kwartaal zo’n 311 keer gereageerd. In de vrije sector was dit 43 keer.

Huurwoningen steeds korter aangeboden

De enorme vraag naar huurwoningen in het middensegment heeft geleid tot een versnelling van het verhuurproces. Huurwoningen stonden in Nederland in het derde kwartaal van 2024 gemiddeld slechts 13 dagen online, in de vrije sector was dit 22 dagen. Vorig jaar was dit respectievelijk 14 en 18 dagen.

De doorlooptijd in de vrije sector neemt toe als de betaalbaarheid in deze sector onder druk komt te staan. De gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning steeg in het derde kwartaal van 2024 met 7,4 procent ten opzichte van een jaar geleden. Minder mensen kunnen dat betalen, waardoor het segment dat resteert in de vrije sector langer te huur staat.

Middenhuurwoningen in de G5 staan juist steeds korter in de verhuur. In het derde kwartaal van 2024 stond een huurwoning in het middensegment gemiddeld 7 dagen online, in de vrije sector was dit 22 dagen. Jasper de Groot, directeur van Pararius: “De ontwikkelingen in de G5-steden laten zien hoe ernstig de druk op de huurmarkt momenteel is. Met name in het middenhuursegment zijn de tekorten en de enorme vraag in deze steden extreem zichtbaar. De G5 kent een hoge concentratie van huurders en verhuurders en beleidsveranderingen hier doorgaans snel effect sorteren. De dynamiek die we nu in deze stedelijke gebieden zien, zoals de explosieve vraag en het afnemend aanbod, is een vergrote afspiegeling van de huurmarktproblematiek in heel Nederland.”

Ontwikkelingen oppervlaktesegment

De Wet betaalbare huur werkt in de hand dat kleinere huurwoningen terugvallen naar het gereguleerde segment en veelvuldig worden verkocht in plaats van opnieuw verhuurd. In de vrije sector nam de gemiddelde oppervlakte door het verdwijnen van deze woningen toe, met een gemiddelde oppervlakte die met 10,3 procent steeg van 77 vierkante meter in het derde kwartaal van 2023 naar 85 vierkante meter in het derde kwartaal van 2024. Door het terugvallen van de kleinste vrije sector woningen naar het middensegment steeg de gemiddelde oppervlakte van verhuurde middenhuurwoningen licht, van 63 vierkante meter in het derde kwartaal van 2023 naar 65 vierkante meter in het derde kwartaal van 2024 (+2,5%).

De ongekend hoge interesse in middenhuurwoningen benadrukt de enorme druk die huurders in dit segment ervaren. Zij moeten in steeds hogere mate met elkaar concurreren, mede door de afname van het huuraanbod in zowel de vrije sector als het middenhuursegment. Deze structurele schaarste zorgt ervoor dat de concurrentie onder potentiële huurders verder toeneemt en de positie van middeninkomens op de huurmarkt steeds meer onder druk komt te staan. Het aanbod in de middenhuur krimpt, terwijl de vraag blijft groeien. Deze disbalans zet de gehele huurmarkt onder druk. Tegelijkertijd blijft ook de vrije sector uitdagingen kennen, zoals uitponding en de betaalbaarheid door stijgende huurprijzen. De Groot: “Om deze situatie te verbeteren, is het essentieel dat het aanbod aan huurwoningen in beide segmenten wordt vergroot, zodat er meer te kiezen valt voor huurders. Alleen door concurrentie tussen verhuurders onderling, kan de situatie voor huurders op het gebied van keuze, prijs en kwaliteit verbeteren.”

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze analyse zijn gebaseerd op data afkomstig van Huurwoningen.nl en Pararius, de twee grootste huurwoningplatformen van Nederland. Samen bieden zij een representatief beeld van de Nederlandse huurmarkt, omdat ze een breed scala aan huurwoningen omvatten, variërend van huurwoningen aangeboden door particuliere beleggers en institutionele partijen tot makelaars. Door data van deze twee bronnen te combineren, kan een betrouwbare en uitgebreide analyse worden gemaakt van de vraag- en aanbodontwikkelingen op de Nederlandse huurmarkt. Hierdoor worden trends en inzichten zichtbaar die een volledig en genuanceerd beeld van de markt schetsen. In een streven naar nauwkeurigheid en actualiteit, wordt gebruikgemaakt van live data. Dit betekent dat de data die wordt verstrekt continu bijgewerkt wordt met de laatste aanpassingen, verbeteringen en aanvullingen uit de databases. Hoewel deze aanpak kan leiden tot kleine wijzigingen in de eerder gecommuniceerde gegevens, zijn de algemene trends consistent en betrouwbaar.

Het gemiddeld aantal reacties wordt berekend door per periode (maand/kwartaal) het totaal aantal verzonden reacties te delen door het totaal aantal woningen waarvoor een reactie is verzonden in de betreffende periode. Omdat in de berekening wordt gekeken naar het moment waarop de reacties verzonden zijn, kunnen reacties van dezelfde woning (maar verzonden op verschillende momenten in tijd) in meerdere perioden worden meegeteld. De berekening geeft aan hoeveel reacties er binnen een tijdsperiode (maand/kwartaal) voor een woning binnen zijn gekomen via digitale aanvraagformulieren op Huurwoningen.nl en Pararius. Reacties per telefoon zijn hier tevens bij inbegrepen. Het totale aantal reacties dat er op een woning binnenkomt kan groter zijn indien er gekeken wordt naar een langere periode.

Download bovenstaande artikel hier