Tekort middensegment huurwoningen: oorzaken en mogelijke aanpak

Essentieel voor doorstroom

Huurwoningen met een maandelijkse huurprijs tussen de 700 en 1000 euro zijn noodzakelijk voor huurders die door willen (of moeten) stromen van een sociale huurwoning naar de vrije sector. Maar ook veel starters met een inkomen net boven modaal zijn aangewezen op dit segment. Al met al hebben honderdduizenden mensen behoefte aan een middeldure huurwoning, maar zij stuiten op een ontoereikend aanbod.

Groot gat tussen sociale huur- en koopwoningmarkt

De overheid verstrekt miljarden euro’s aan subsidie voor zowel de sociale huurwoningmarkt als de koopwoningmarkt. Hierdoor liggen de prijzen binnen de sociale huurwoningmarkt ver onder het marktniveau. Voor de koopmarkt geldt dat de hypotheekrenteaftrek de vraag naar koopwoningen opdrijft, met stijgende woningprijzen als gevolg. En dit laatste zorgt weer voor hogere grondprijzen.

Beleggers in de huurwoningmarkt willen de hoge prijs die voor bouwgrond moeten betalen, uiteraard graag terugverdienen. Daarom krijgen de woningen die ze op deze grond laten bouwen een huurprijs van op zijn minst 1000 euro per maand. Op deze manier is er qua prijzen een groot gat ontstaan tussen sociale huurwoningen en koopwoningen.

Overheidsmaatregelen werken soms averechts

De overheidsmaatregelen voor hervorming van de woningmarkt hebben weinig positief effect gehad en in bepaalde gevallen zelfs averechts gewerkt. Dit wordt mede verklaard doordat ze vaak niet alleen het verbeteren van de woningmarkt tot doel hadden. Zo was de verhuurdersheffing vooral gericht op het terugdringen van het overheidstekort, terwijl de strengere voorwaarden voor hypotheekleningen voor economische stabiliteit moesten zorgen. Voor de woningmarkt zelf hebben deze maatregelen echter weinig betekend.

Ondertussen blijft de behoefte aan middeldure huurwoningen groot, mede vanwege de

blijvend hoge grondprijzen, de toegenomen prijzen voor koophuizen en de strenge hypotheekregels.

Oplossingen? Initiatief ligt bij de politiek

Een interessante mogelijkheid om iets te doen aan het tekort, wordt gevormd door buitenlandse beleggers die geïnteresseerd zijn in onze huurwoningmarkt. Zij hebben tot nu toe echter voornamelijk bestaande huurwoningen overgenomen, omdat ze – net als de Nederlandse beleggers – met te hoge grondprijzen te maken krijgen.

Gemeentes moeten dan ook in staat worden gesteld (of zelfs wettelijk verplicht worden) om deze beleggers onder specifieke voorwaarden grond onder de marktprijs aan te bieden. Minister Blok moedigt gemeenten al aan om dit te doen, maar dit heeft vooralsnog bijna geen effect gehad, mede doordat gemeentes dit financieel niet op kunnen brengen. Dit zou opgevangen kunnen worden door het subsidiëren van huurwoningen in het segment tussen de 700 en 1000 euro, zoals in de jaren tachtig al gebeurde.

Het moge duidelijk zijn dat het initiatief voor de uitbreiding van het middensegment huurwoningen bij de politiek ligt. Alleen met een structurele aanpak vanuit de overheid kan aan de woningbehoefte van honderdduizenden woningzoekenden worden voldaan en kunnen sociale huurders doorstromen.