Starters op woningmarkt lijden onder strenge regels

Doorstromen wordt moeilijker

Het doorstromen van een huurwoning naar een koopwoning is al heel lang een probleem wat met ingang van de nieuwe regels alleen nog maar erger gaat worden. Volgens de Rabobank is het gat tussen een gemiddelde woningprijs en de hypotheek die mensen met een modaal inkomen kunnen krijgen gemiddeld 80.000 euro. ‘Dat gat gaat groeien, ondanks dat de huizenprijzen volgend jaar licht dalen’, zegt Hans Stegeman, econoom van Rabobank. Dit komt doordat de hypotheekrente blijft stijgen en het kabinet de koopsubsidie heeft afgeschaft. Daarnaast worden de normen van de Nationale Hypotheek Garantie vanaf begin volgend jaar aangescherpt, wat ernstige gevolgen heeft voor de positie van starters. Vereniging Eigen Huis berekende al dat het maximale leenbedrag voor de laagste inkomens met een kwart omlaag gaat.

Tophypotheek

Starters zijn meestal afhankelijk van een tophypotheek – leningen tot 125 procent van de executiewaarde van de woning. Vanaf volgend jaar zullen banken zich bij het verstrekken van tophypotheken moeten houden aan de nieuwe, strenge regels van het AFM. De hypotheek mag bijvoorbeeld bij aanschaf van de woning niet meer bedragen dan 112 procent van de woningwaarde. Daarnaast moet de koper van het huis een deel van de hypotheek in de eerste zeven jaar aflossen, zodat hooguit 100 procent van de aanschafwaarde resteert. Deze regel moet voorkomen dat de koper met een restschuld blijft zitten als hij/zij zijn/haar huis moet verkopen. Nederlandse banken werken op dit moment aan een voorstel om niet van zeven jaar aflossing uit te gaan, maar van dertig jaar.

Risico's dalende huizenprijzen

Door de crisis zijn banken sowieso al strenger geworden bij hypotheekverstrekking. Waarschijnlijk blijven de eisen niet zo streng, nu Nederlandse banken verhoudingsgewijs veel uitgeleend hebben. Het Internationaal Monetair Fonds heeft Nederland onlangs weer gewezen op de risico’s daarvan bij dalende huizenprijzen.

Daar komt bij dat er nieuwe internationale toezichteisen komen op banken (Basel III), waardoor de financierbaarheid van hypotheken voor die banken mogelijk verslechtert. Dat betekent dat hypotheken voor huizenkopers duurder worden. Het enige voordeel van al dit slechte nieuws is dat de huizenprijzen nog sterker kunnen gaan dalen dan verwacht.