Scheefwonen belemmert nog altijd doorstroom sociale huursector

Nog steeds ruim een half miljoen scheefwoners

Het maximale inkomen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning is 34.911 euro. Ondanks eerdere maatregelen van de overheid telt Nederland naar schatting nog steeds zo’n 600.000 scheefwoners (in 2012 waren dit er 694.000, wonend in 27 procent van de totale sociale huurwoningvoorraad). Deze groep komt op basis van het inkomen niet meer in aanmerking voor de sociale huurwoning, maar blijft hier toch wonen.

In 2013 is met het invoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging geprobeerd om scheefwonen te beperken. Door deze maatregel werd de huurverhoging afhankelijk van het gezamenlijk inkomen van de huurder (in plaats van de inflatie). Hoe hoger het inkomen, hoe groter de maximaal toegestane procentuele huurverhoging:

• Inkomen tot 34.229 euro: 2,5 procent
• Inkomen tussen 34.229 en 43.786 euro: 3 procent
• Inkomen boven 43.786 euro: 5 procent

De overheid hoopte hiermee dat scheefwoners hun sociale huurverwoning zouden verlaten voor een particuliere huurwoning of een koopwoning, maar dit gewenste effect is duidelijk niet bereikt: de afname van het aantal scheefwoners is niet noemenswaardig.

Deze inkomensafhankelijke huurverhoging wordt per 1 juli 2016 vervangen door een huursombenadering, waarbij de huur met maximaal 2,5% verhoogd mag worden. Hiermee dreigt de aanmoediging om te kopen of particulier te huren helemaal verloren te gaan.

Vaak weinig woonalternatieven voor scheefwoners

Scheefwoners laten zich duidelijk niet afschrikken door een huurverhoging van een paar procent per jaar. Financieel gezien is het vaak onaantrekkelijk voor scheefwoners om te verhuizen: het is niet makkelijk of zelfs onmogelijk om een betaalbaar woonalternatief te vinden in de vrijehuur- of koopwoningensector. Daarbij hebben scheefwoners in veel gevallen verbeteringen aan hun huis aangebracht, zoals een badkamer, keuken of fraaie tuin.

Ook hebben veel scheefwoners een grote binding met hun wijk en de woning, zeker wanneer ze er al twintig tot dertig jaar met plezier wonen en hun sociale leven hebben opgebouwd.

Eindeloze wachtlijsten voor sociale huur

Nederlanders die op basis van hun huidige inkomen wél in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, hebben al jaren te kampen met eindeloze wachtlijsten. Een wachttijd van acht á tien jaar is zeker in de grote steden meer regel dan uitzondering. Amsterdam spant met een wachtlijst van zo’n twaalf jaar de kroon.

De plotselinge instroom van vele vluchtelingen zet de wachtlijsten nog meer onder druk: begin oktober telde Nederland al zo’n 14.000 vluchtelingen met een verblijfsvergunning (waarmee zij recht hebben op een sociale huurwoning). Niet voor niets buigt de Kamer zich momenteel over de kwestie of deze vluchtelingen met een verblijfsvergunning, zogenaamde ‘statushouders’, niet kunnen worden ondergebracht in wooncontainers, leegstaande kantoren of ander onbenut vastgoed. Dit is vanzelfsprekend een ingewikkelde ethische kwestie.

Doorstroombeleid VVD: pak scheefwoners aan

Om de lange wachtlijsten aan te pakken, pleit de VVD momenteel voor het op gang krijgen van de doorstroming in de sociale huursector. In plaats van het bouwen van nieuwe woonruimte moeten er volgens de partij bestaande sociale huurwoningen vrijkomen voor huishoudens waarvoor deze bedoeld zijn: huishoudens met lage inkomens.

Het aanpakken van scheefwonen is vanzelfsprekend een belangrijk onderdeel van dit ‘doorstroombeleid’. De doorstroom van huurders in de sociale huursector naar de vrijehuursector of koopsector wordt namelijk ernstig belemmerd door scheefwoners. Zij nemen een groot deel van de woningvoorraad in de sociale sector in beslag, terwijl ze hier geen recht op hebben.

Juiste aanpak nog niet gevonden

Om de doorstroom te bevorderen, wil Minister Blok een vijfjaarlijkse inkomenstoets invoeren. Hiermee kan de overheid scheefwoners in kaart brengen en hen vervolgens aansporen om alternatieve woonruimte te zoeken in de vrijehuur- of koopsector.

Dit is echter makkelijker gezegd dan gedaan: veel scheefwoners hebben alleen financieel gezien al weinig alternatieve woonmogelijkheden. Zeker wanneer zij met pensioen gaan zullen ze zich door de terugval in inkomsten geen particuliere huurwoning kunnen veroorloven, laat staan een hypotheek voor een koophuis kunnen krijgen.

En al zouden scheefwoners financieel gezien door kunnen stromen naar de vrijehuursector, dan legt dit een nog grotere druk op het tevens te lage woningaanbod in het middensegment van de huurmarkt (tot 1000 euro per maand).

Hoe nu verder?

Woningcorporaties zouden woningen te koop kunnen aanbieden aan huidige scheefwoners, waarbij er met het vrijgekomen geld nieuwe sociale huurwoningen kunnen worden gebouwd. Zo hoeft de scheefwoner zijn of haar huis niet te verlaten, wordt het aanbod van sociale huurwoningen vergroot en neemt ook de druk op het aanbod van het middensegment in de vrijehuursector niet toe. Hier moeten de corporaties echter zelf wel achter staan.

De overheid kan ook besluiten om een huurbelasting in te voeren. Dit is in feite een negatieve huurtoeslag waarbij scheefwoners extra belasting moeten betalen voor het feit dat hun inkomen te hoog is voor de sociale huurwoning die ze bewonen. De extra belastinginkomsten kunnen door de overheid geïnvesteerd worden in het verbeteren van de Nederlandse huurwoningmarkt.

Het vinden van de meest geschikte oplossing zal hoe dan ook de nodige creativiteit, samenwerking en moeite vergen van zowel de overheid als corporaties. Huurwoningen houdt je op de hoogte van de ontwikkelingen!